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三四线城市房企供大于求?土地流拍城市占比高达四分之三

导语
贝壳研究院发布《被遗忘的三四线楼市:困局与出路》(简称报告)指出,棚改退潮以来,三四线城市呈现出供大于求、叠加老旧房流通困难等结构问题,形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

5月7日,资本邦了解到,在房地产调控政策的持续“收缩”背景下,受众群体不仅是一二线热点城市,三四线城市也身处调控行列。贝壳研究院在今日下午发布《被遗忘的三四线楼市:困局与出路》(简称报告),报告发现,棚改退潮以来,三四线城市呈现出供大于求、叠加老旧房流通困难等结构问题,形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

从各(ge)线(xian)城市(shi)新房价格指(zhi)数来看,贝壳研(yan)究(jiu)院监测的(de)100城中(zhong),自(zi)2019年(nian)棚改退(tui)潮至(zhi)(zhi)今(jin),三四(si)线(xian)市(shi)场整体大幅跑输(shu)一二线(xian)市(shi)场。直至(zhi)(zhi)今(jin)年(nian)一季度,新房价格指(zhi)数有所回升,也仅回到(dao)两年(nian)前的(de)水平。

从土(tu)地市场看,三四线(xian)城市土(tu)地溢(yi)价(jia)(jia)率(lv)显著下降,2019年和2020年超(chao)过(guo)三成(cheng)的土(tu)地溢(yi)价(jia)(jia)率(lv)低于5%,其中不少城市土(tu)地为(wei)底价(jia)(jia)成(cheng)交。

从宅地流拍(pai)率来看(kan),2020年全年,统计监测(ce)的163个(ge)三(san)(san)四线城市中(zhong)有123个(ge)城市有土(tu)地流拍(pai),占(zhan)比高达四分之(zhi)三(san)(san)。29个(ge)城市的流拍(pai)率超过(guo)20%,主(zhu)要集中(zhong)在华中(zhong)(10城)、东(dong)北(6城)、广(guang)东(dong)(5城)以及云贵桂地区。

值得注意的是,新房代表着房地产市场的景气程度,二手方则反应出房产的流通性。

报告显示,在国家(jia)统(tong)计局发(fa)布的70个(ge)(ge)大中城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)(fang)和(he)新房(fang)(fang)价(jia)(jia)格指数(shu),包括(kuo)4个(ge)(ge)一(yi)线城(cheng)市(shi)、31个(ge)(ge)二(er)线城(cheng)市(shi)和(he)35个(ge)(ge)三线城(cheng)市(shi)。其中,2020年35个(ge)(ge)三线城(cheng)市(shi)中13个(ge)(ge)城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)(fang)价(jia)(jia)格下跌。

房价的变化,归根结底是受供需关系影响。三四线市场冷却的关键因素是什么?报告认为,一方面,随着棚改逐步退潮至今,缺乏产业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩。另一方面,不少曾受益于土地出让的地方政府仍然沉浸于既往的模式,试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。

除此之外,三次线城市居民“买新不买旧”的观点,导致老旧房的存量过多,流通困难。相应的,在棚改之后,新房出现滞销,二手方库存积压加重,开发商不得不把价格降低来实现二手房的去化,于是,更多的消费者则等待新房变成二手方的低价,这样的举措又使得新房去化变慢,形成新房和二手房积压式下跌的恶性循环。

未(wei)来,三四线楼市的出路又在哪?优化住房供应(ying)结构(gou),实现供需平(ping)衡成关(guan)键。具体而言(yan),报(bao)告认为,总量(liang)方面,控制低(di)质(zhi)低(di)效的土地供给。结构(gou)方面,盘活存量(liang)尤其是提升老旧房的流通是关(guan)键。

相反,对于趋势性(xing)下行的(de)市(shi)场(chang)(chang),报告指出,刺激居民继(ji)续增(zeng)加杠(gang)杆,既撑不(bu)起(qi)市(shi)场(chang)(chang)基本面,脆弱(ruo)的(de)高杠(gang)杆还(hai)容易伴随资(zi)产价格下跌,容易引(yin)发地方金融风险(xian)。

头图来源:图虫

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